*本文轉(zhuǎn)自鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)人物深度專訪媒體號(hào)“問(wèn)渠人物”
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在和自己的老板搭檔近20年后，永同昌集團(tuán)總裁胡東鵬和遠(yuǎn)在澳門的創(chuàng)始人張宗真因?yàn)樾鹿谝咔樘幊闪?/span>“網(wǎng)友”。而就在采訪后的第二個(gè)工作日，位于北京豐臺(tái)區(qū)的永同昌集團(tuán)總部，也因?yàn)橐咔殚_(kāi)始實(shí)行全員居家辦公。
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幾年來(lái)，疫情、市場(chǎng)和政策環(huán)境的多重沖擊，讓行業(yè)中幾乎所有企業(yè)都備受影響。不過(guò)，這家澳資背景的企業(yè)卻始終保持著穩(wěn)健發(fā)展的步調(diào)，不僅凈負(fù)債率長(zhǎng)期控制在30%以下，2021年利潤(rùn)總額還提升了33%，實(shí)現(xiàn)了真正的逆市增長(zhǎng)。這也意味著，永同昌在行業(yè)中是一家“非典型”的企業(yè)。
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“這兩年房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)太困難了，很多房企都出現(xiàn)了問(wèn)題。但疫情只是階段性影響，即使沒(méi)有疫情的沖擊，很多房企自身的問(wèn)題也會(huì)很快暴露。”永同昌集團(tuán)總裁胡東鵬接受鳳凰網(wǎng)《問(wèn)渠人物》專訪時(shí)表示。
?△?永同昌集團(tuán)總裁胡東鵬
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辦公樓外，是又一次提質(zhì)升級(jí)中的永同昌西國(guó)貿(mào)汽服基地，防疫有序，人來(lái)車往，這是一個(gè)被城市“需要”的特殊場(chǎng)所。“任何時(shí)期，只要城市還在運(yùn)轉(zhuǎn)，就需要這樣的園區(qū)提供服務(wù)。”這是永同昌最具代表性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，經(jīng)過(guò)17年的成熟運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)園板塊為永同昌提供了源源不斷的現(xiàn)金流。
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剛剛在5月26日迎來(lái)30歲生日的永同昌，已經(jīng)走出了一條自己的發(fā)展道路，形成以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)，文旅康養(yǎng)、物業(yè)管理、科技孵化、建筑施工等多產(chǎn)業(yè)協(xié)同并舉的特色發(fā)展模式，成為一家資產(chǎn)總值逾680億元、員工近萬(wàn)人的綜合性企業(yè)集團(tuán)。
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面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜嚴(yán)峻的形勢(shì)，胡東鵬結(jié)合永同昌近30年發(fā)展模式的探索與總結(jié)，分享了其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看法以及企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)策略。
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在胡東鵬看來(lái)，永同昌早已不是一家傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，而是一家資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)公司。
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歷經(jīng)30年發(fā)展，永同昌的傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已頗具規(guī)模，項(xiàng)目布局全國(guó)30余座城市，甚至延伸至日本、蒙古等亞太國(guó)家，公司在2021年、2022年連續(xù)兩年躋身中指院地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜。
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“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是我們的老本行。”國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師出身的胡東鵬表示，早期永同昌的項(xiàng)目主要布局廈門和福建，2002年左右設(shè)立北京總部，“我也是從那個(gè)時(shí)候開(kāi)始跟永同昌結(jié)緣的。”
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永同昌在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的系統(tǒng)性能力方面有很深的積淀，到目前為止，公司已經(jīng)建立了一整套成熟的集團(tuán)化開(kāi)發(fā)管理模式，今年年初還推出了第四代住宅產(chǎn)品手冊(cè)。不過(guò)，從去年開(kāi)始，集團(tuán)內(nèi)部對(duì)于拿地的要求進(jìn)一步收緊，明確提出郊區(qū)、新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)“三區(qū)”的地不能拿。這意味著永同昌在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面的布局正在收縮。
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“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)越來(lái)越薄，鏈條過(guò)長(zhǎng)，有時(shí)銷售速度、周轉(zhuǎn)速度還跑不過(guò)財(cái)務(wù)費(fèi)用，一旦市場(chǎng)發(fā)生劇烈波動(dòng)，企業(yè)受影響較大。”胡東鵬表示，“雖然部分區(qū)域仍有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但整體而言房地產(chǎn)行業(yè)將回歸‘制造業(yè)’和‘服務(wù)業(yè)’。”
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回歸“制造業(yè)”，是說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)從產(chǎn)品來(lái)講已經(jīng)高度標(biāo)準(zhǔn)化，只要是正常市場(chǎng)渠道購(gòu)買的房產(chǎn)，基本上都是“合格品”，與此同時(shí)生產(chǎn)端的平均利潤(rùn)率也會(huì)降低到一般制造業(yè)的水平，大概在1%-2%?；貧w“服務(wù)業(yè)”，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間會(huì)集中在銷售服務(wù)和物業(yè)服務(wù)的環(huán)節(jié)。
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在這樣的背景下，永同昌從三年前就開(kāi)始重點(diǎn)布局資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。“這是企業(yè)經(jīng)過(guò)深思后決定的：一是從宏觀環(huán)境來(lái)看，隨著中國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程的放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在縮減，行業(yè)步入存量階段，這是發(fā)展趨勢(shì)；二是產(chǎn)業(yè)投資、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)抗周期能力較強(qiáng)，預(yù)見(jiàn)性好，空間大。”
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近幾年，以商業(yè)、商辦物業(yè)資產(chǎn)為主的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類項(xiàng)目有著相當(dāng)不錯(cuò)的市場(chǎng)前景，而永同昌過(guò)去在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中積累的資源和經(jīng)驗(yàn)，也可以在這一領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)整合和賦能。經(jīng)過(guò)探索，永同昌已經(jīng)打造出資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)的兩個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。
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在北京，永同昌紫金行政公館通過(guò)設(shè)計(jì)精裝、五星服務(wù)、社群運(yùn)營(yíng)、科技康養(yǎng)為項(xiàng)目賦能，將資產(chǎn)價(jià)值最大化，打造北京商住公寓天花板級(jí)別的產(chǎn)品。在深圳，永同昌中環(huán)廣場(chǎng)通過(guò)定位升級(jí)、理念重塑、設(shè)計(jì)優(yōu)化、運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新，協(xié)同構(gòu)筑約50萬(wàn)㎡金融總部綜合體，打造“永不落幕”的全天候消費(fèi)場(chǎng)景空間。
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“我們對(duì)于資產(chǎn)收購(gòu)的要求就是它本身必須具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值。收購(gòu)之后，我們有能力通過(guò)運(yùn)營(yíng)讓資產(chǎn)升值，優(yōu)良資產(chǎn)的價(jià)值一旦被釋放出來(lái)，很快能夠得到市場(chǎng)認(rèn)可。”胡東鵬表示，“2022年，我們計(jì)劃收購(gòu)不低于去年同期100億資產(chǎn)的規(guī)模，基本覆蓋一二線城市。北京、深圳是永同昌重倉(cāng)的兩個(gè)城市，其次是重慶、成都、南京、長(zhǎng)沙等重點(diǎn)城市。”
自2021年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一場(chǎng)空前的危機(jī)。其中那些曾經(jīng)過(guò)度“燒錢”進(jìn)行多元化戰(zhàn)略布局的企業(yè)受到的沖擊尤其劇烈。而面對(duì)未來(lái)的戰(zhàn)略選擇，胡東鵬提出了一個(gè)關(guān)鍵詞——相關(guān)多元化。
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“前些年我們也嘗試過(guò)多元化業(yè)務(wù)，走了一些彎路，好在都已及時(shí)止損。實(shí)踐證明，脫離自身資源稟賦的多元化很難成功。”胡東鵬表示。“這么多年來(lái)，我們只有一個(gè)曾經(jīng)的‘多元化’案例特別成功，不但成為我們一大核心業(yè)務(wù)，還形成了獨(dú)特的模式進(jìn)行對(duì)外輸出，那就是我們現(xiàn)在總部所在的永同昌西國(guó)貿(mào)汽服產(chǎn)業(yè)園區(qū)。”
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永同昌西國(guó)貿(mào)汽服產(chǎn)業(yè)園區(qū)于2005年建成，從開(kāi)業(yè)伊始就以領(lǐng)先時(shí)代的“花園式、一站式”規(guī)劃理念和“周到、細(xì)致、貼心”服務(wù)理念，一改人們對(duì)汽配市場(chǎng)臟亂差的刻板印象；之后，它又在汽配產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上配套打造了商辦寫字樓、科技孵化器，以及豐臺(tái)區(qū)第一家五星級(jí)酒店，從而升級(jí)為“2.0”版的汽服產(chǎn)業(yè)綜合體，成為行業(yè)引領(lǐng)者。
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17年來(lái)，伴隨著區(qū)域的不斷成熟，尤其是一路之隔的麗澤商務(wù)區(qū)的發(fā)展和園區(qū)西側(cè)亞洲最大鐵路樞紐客站——北京豐臺(tái)站的即將啟用，永同昌西國(guó)貿(mào)汽服基地也一直保持著自我更新。不僅在園區(qū)外立面、綠化環(huán)境方面持續(xù)投入改造，還在智能停車、智慧園區(qū)等軟件方面進(jìn)行了配套升級(jí)，此外，在汽服廢料環(huán)保集中處理配套服務(wù)方面也不斷創(chuàng)新，精進(jìn)專業(yè)化管理能力。今年，以豐臺(tái)站開(kāi)通為契機(jī)，西國(guó)貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)也將再次實(shí)現(xiàn)提質(zhì)升級(jí)。
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“西國(guó)貿(mào)汽服基地的一個(gè)重要經(jīng)驗(yàn)，就是始終與城市發(fā)展保持同步。隨著硬件管理的升級(jí)，產(chǎn)業(yè)也在升級(jí)，再反哺到企業(yè)，提升盈利能力。”多年的經(jīng)營(yíng)，為永同昌產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力構(gòu)建了一道護(hù)城河，而其運(yùn)營(yíng)模式也已經(jīng)開(kāi)始對(duì)外輸出。
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在沈陽(yáng)沈撫新區(qū)，永同昌汽車文化智能生活小鎮(zhèn)已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，這標(biāo)志著永同昌汽服產(chǎn)業(yè)園區(qū)“3.0”時(shí)代的到來(lái)。該項(xiàng)目由永同昌集團(tuán)和沈撫新區(qū)政府聯(lián)袂打造，將通過(guò)構(gòu)建文化、配套、后服務(wù)、品牌展銷、配套生活5大模塊，打造以汽車文化為引領(lǐng)，以汽車后服務(wù)為引擎，以配套服務(wù)體系為支撐的汽車文化智慧生活小鎮(zhèn)。
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在珠海，更多元的智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)也已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)。永同昌作為澳資企業(yè)，積極響應(yīng)國(guó)家大灣區(qū)建設(shè)號(hào)召，在珠海橫琴落地了永同昌時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，通過(guò)打造澳能研究院、未來(lái)中心、智慧空間三大板塊，構(gòu)筑涵蓋新能源汽車、跨境說(shuō)電商、美加澳光電等科研及文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群，為粵港澳大灣區(qū)建設(shè)新高地貢獻(xiàn)力量。
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“永同昌從創(chuàng)業(yè)伊始就一直在涉獵汽車相關(guān)的業(yè)務(wù)，汽車制造、整車銷售、配件貿(mào)易等，均頗具規(guī)模。所以汽車和房地產(chǎn)都是我們非常熟悉的領(lǐng)域，這是西國(guó)貿(mào)汽服產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式能夠跑通的基礎(chǔ)。”胡東鵬表示。現(xiàn)在，同樣遵循著相關(guān)多元化的發(fā)展道路，永同昌集團(tuán)旗下的酒店文旅、建筑施工、星級(jí)物業(yè)、科技孵化等業(yè)務(wù)也已經(jīng)形成了自己的發(fā)展路徑，而立之年的永同昌戰(zhàn)略布局愈發(fā)穩(wěn)健。
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“公司經(jīng)營(yíng)始終以利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)為核心，規(guī)模是建立在盈利的基礎(chǔ)之上的，絕不能為了追求規(guī)模而本末倒置。盈利能力是企業(yè)之本，是企業(yè)生存最底層的邏輯。”談及永同昌的“非典型啟示”，胡東鵬坦言，“跨越30周年的門檻，我們會(huì)牢記‘創(chuàng)造更高價(jià)值’的企業(yè)宗旨，堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展的戰(zhàn)略，秉持長(zhǎng)期主義、價(jià)值主義和產(chǎn)品主義，走出一條永同昌獨(dú)特的基業(yè)長(zhǎng)青之路。”
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